Cascading real estate fraud: the non-blocking lis pendens entry and the fragmentation of procedural avenues as obstacles to effective judicial protection in the Dominican Republic
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This article examines a phenomenon well known in Dominican legal practice but scarcely studied by legal scholarship: cascading real estate fraud, in which the defendant transfers the disputed property to a third party while the lawsuit is still pending, so that the judgment that ultimately rules against him can no longer be enforced. The aim is to identify the normative factors that make this outcome possible and to propose corrective measures. A qualitative, doctrinal legal approach was used, based on documentary analysis of the Constitution, Real Estate Registry Law 108-05, its 2022 regulations, a 2025 technical registry provision, fourteen decisions of the Constitutional Court and the Supreme Court of Justice, and national and comparative scholarship, contrasted with a test case drawn from the author's professional practice. The results reveal three concurrent failures: the lis pendens entry gives notice but does not freeze the register; eviction through the State Attorney depends on who appears as owner on the certificate of title; and the Land Court cannot hear damages claims as a principal action. It is concluded that these failures empty the right to effective judicial protection under Article 69 of the Constitution of its content, and specific legislative reforms are proposed.
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