El fraude inmobiliario en cascada: la anotación de la litis sin efecto inmovilizador y la fragmentación de vías procesales como obstáculos a la tutela judicial efectiva en la República Dominicana

Resumen

El artículo examina un fenómeno que la práctica forense dominicana conoce bien, pero que la doctrina ha estudiado poco: el fraude inmobiliario en cascada, en el que el demandado transfiere el inmueble litigioso a un tercero mientras el proceso sigue abierto, de modo que la sentencia que finalmente lo condena ya no puede ejecutarse. El objetivo es identificar los factores normativos que hacen posible ese resultado y proponer correctivos. Se empleó un enfoque cualitativo de tipo dogmático-jurídico, con análisis documental de la Constitución, la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, sus reglamentos de 2022, una disposición técnica registral de 2025, catorce sentencias del Tribunal Constitucional y de la Suprema Corte de Justicia y doctrina nacional y comparada, contrastado con un caso testigo de la práctica profesional del autor. Los resultados muestran tres fallas concurrentes: la anotación de la litis publicita, pero no inmoviliza; el desalojo ante el Abogado del Estado depende de quién figura como titular en el certificado de título; y la Jurisdicción Inmobiliaria no puede conocer los daños y perjuicios como acción principal. Se concluye que estas fallas vacían de contenido la tutela judicial efectiva del artículo 69 constitucional y se proponen reformas legislativas puntuales.

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